Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 33 Tradisjonelt har utleier og leietaker møttes fysisk på visning, før leieavtalen har blitt signert i utleiers forret- ningslokaler. I dag kan leietaker danne seg et godt inntrykk av leieobjektet gjennom leieannonsen, og flere aktører til- byr i tillegg digitale visninger. Når også leieavtalen kan lastes ned og signeres digitalt, er partenes behov for å møtes fysisk i forbindelse med avtaleinngåelsen mindre enn noen gang. Lite tyder på at denne trenden vil snu i årene som kommer. Selv om slik utleie kan fremstå både praktisk og tidsbe- sparende for partene, bør aktører som driver med nærings- utleie av boliger til forbrukere være klar over at angrerett- loven i så fall kommer til anvendelse, med de rettigheter for leietakeren og forpliktelser for utleieren som dette fører med seg. ANGRERETTENS INNHOLD OG UTLEIERS OPPLYSNINGSPLIKT Angreretten innebærer at leietaker kan gå fra leieavtalen etter at den inngått. Dersom leietaker ønsker å benytte seg av angreretten, må han som utgangspunkt sende melding om dette til utleier senest 14 dager etter avtaleinngåelsen. Om leietaker i mellomtiden har flyttet inn og disponert boligen, er uten betydning for adgangen til å benytte angreretten. Angrerettloven pålegger utleier en relativt omfattende opplysningsplikt om leietakers angrerett før avtaleinn­ gåelse. Loven er ufravikelig til fordel for forbrukeren. Ut- leier kan derfor ikke avtale seg bort fra opplysningsplikten. Det er også utleier som har bevisbyrden for at opplysnings- plikten er oppfylt. Dersom utleier ikke har oppfylt sin opplysningsplikt om angreretten og dens nærmere innhold, herunder at det foreligger et standardisert skjema for bruk av angrerett, kan angrefristen utvides fra 14 dager til så mye som ett år og 14 dager etter avtaleinngåelse. Dersom utleier oppfyller opplysningsplikten innen 12 måneder etter avtaleinn­ gåelse, vil angreretten likevel utløpe 14 dager etter at leie- taker mottok opplysningene. For utleier er det derfor viktig å kunne dokumentere at leietaker har fått de lovpålagte opplysningene om angre- retten og dens nærmere innhold før avtaleinngåelsen. En utleier som blir oppmerksom på at leietaker ikke fikk til- strekkelige opplysninger før avtaleinngåelse, bør reparere dette så snart som mulig. Barne- og familiedepartementet har utarbeidet standard opplysningskjemaer om angrerett, som fritt kan lastes ned. Dersom disse benyttes, vil utleier normalt anses for å ha oppfylt sin lovpålagte opplysnings- plikt. Praksis fra forbrukerklageutvalget viser likevel at det skal lite til før utleier anses å ha trådt feil. Eksempelvis har bruk av eldre versjoner av opplysningsskjemaene ikke blitt god- tatt. Videre stilles det strenge krav til tilgjengeliggjøring av informasjon om leietakers angrerett på utleiers nettsider. At leietaker krysser av for at de er kjent med sin angrerett, uten at det gis ytterligere opplysninger, er ikke tilstrekkelig. Heller ikke hyperlenker som henviser leietaker til angre- rettloven er ansett tilstrekkelig. KONSEKVENSER AV AT ANGRERETTEN UTØVES Når angreretten utøves, faller partenes plikt til å oppfylle leieavtalen bort. En leietaker som har overtatt leieobjektet før angrefristen er ute, vil bare være pålagt å betale for sin bruk frem til angreretten utøves dersom leietaker ut­ trykkelig har bedt utleier om tilgang til leieobjektet før utløpet av angrefristen. Dersom utleier gir leietaker tilgang før angrefristen er ute, uten at leietaker uttrykkelig har bedt om dette, vil ikke leietaker være forpliktet til å betale for sin bruk. Leietaker plikter heller ikke å betale for sin bruk dersom utleier ikke har overholdt sin opplysningsplikt om angre- retten og dens nærmere innhold når angreretten utøves. Utleier risikerer da å måtte tilbakebetale alle mottatte leiebetalinger uten ugrunnet opphold, og senest 14 dager etter at utleier mottok meldingen om at angreretten benyttes. Dersom utleier oversitter betalingsfristen, påløper det forsinkelsesrenter, og leietaker vil også kunne kreve dekket eventuelle inndrivelseskostnader. En leietaker som benytter seg av angreretten, utøver en lovfestet rettighet og gjør seg dermed ikke skyldig i avtale­ brudd. Utleier kan med andre ord ikke kreve erstatning fra leietaker for tapte leieinntekter, kostnader til søk etter ny leietaker mv. Om leietaker har påført boligen skade mens han har disponert den, vil han derimot kunne bli erstatningsansvarlig for dette. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER SELMER Selmer er et av landets fremste forretningsadvokatfirmaer med kontorer i Oslo og Stavanger. Vi løser oppdrag ved å kombinere juridisk kompetanse, kommersiell forståelse og praktisk erfaring. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise, og er en totallever­ andør for aktører innen eiendom. Teamet består av 15 partnere og mer enn 20 dedikerte advokater og rådgivere som med erfaring fra store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, prakti­ sering av regelverk og kommersi­ elle forhold som ofte forhandles. www.selmer.no ANGRERETT VED UTLEIE AV BOLIG Ved boligutleie til forbrukere, der utleier driver i næring og avtalen inngås uten at partene har møttes fysisk, kommer angrerettloven til anvendelse. Med mindre forholdet til loven håndteres riktig, kan dette gi leietaker mulighet til å gå fra leieavtalen og kreve tilbake betalt leie i inntil ett år og 14 dager etter avtaleinngåelsen. AV TRUDE GRAN MELBYE, PARTNER/ADVOKAT OG EYVIND BORGAARD, FAST ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER TRUDE GRAN MELBYE EYVIND BORGAARD