Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

32 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 som sådan, selv om det i realiteten kun var anledning til å leie ut to av leilighetene. Lagmannsretten konkluderte med at eiendomsmeglerens adferd var sterkt klanderverdig fordi megleren etter en besiktigelse av eiendommen var kjent med at det ikke var lovlig å leie ut arealene kjelleren og loftet som boligenheter. Saken skilte seg dermed fra Rt- 1995-1350, hvor megleren ble frifunnet. Høyesterett kom senere til at meglerforetaket heftet prinsipalt solidarisk sammen med selger for det økonomiske tapet som kjøper hadde blitt påført. I LB-2006-6933 konkluderte lagmannsretten med at det var erstatningsbetingende uaktsomt av megler å fylle ut personopplysningene i oppdragsskjemaet feil, og ikke kon- trollere opplysningene fra pantekreditor. Et pantesikret lån ble dermed ikke innfridd. I LB-2013-7984 hadde eiendomsmegleren overført nett- oprovenyet for salget av en eiendom til selgerens (C) bror (D). D hadde fått en ugjenkallelig salgsfullmakt fra C, men ingen oppgjørsfullmakt. Lagmannsretten konkluderte med at det var erstatningsbetingende uaktsomt å overføre nett- oprovenyet til noen andre enn C, og la vekt på forskjellen mellom en salgs- og oppgjørsfullmakt. Ved av LB-2020-074397 hadde eiendomsmegleren for- midlet salget av en landbrukseiendom, og i prosessen over- sett en interessent som ved flere anledninger tilkjennega sin interesse for en eiendom. Interessenten hadde ikke reserverte seg mot å bli registrert som interessent, og megleren hadde all grunn til å oppfatte interessen som reell og seriøs. Feilen førte til at budrunden ble avholdt uten interessenten, som i ettertid ga klart uttrykk for at han ville deltatt i budrunden hvis han fikk beskjed om dette. Selgeren reiste erstatningskrav mot megleren basert på profesjonsansvaret og fikk medhold i erstatningskravet. Retten la vekt på at megleren ikke hadde overholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd. Ved å overse interessenten hadde ikke megleren overholdt plikten om god meglerskikk. Meglerforetaket ble holdt erstatningsansvarlig i medhold av arbeidsgiveransvaret etter skadeserstatningsloven § 2-1, og måtte dekke det tapet som selgeren hadde lidt etter en vurdering av hva som ville blitt det mest sannsynlige utfallet av budrunden dersom inter- essenten hadde fått deltatt. Til forskjell fra dommen i 2019, mente retten i denne siste saken fra 2020, at manglende oppfølgning av inter- essenter var erstatningsbetingende uaktsomt. I 2019 dom- men mente retten at den manglende oppfølgningen ikke var erstatningsbetingede uaktsomt. Bakgrunnen for at vurderingen slo ulikt ut i disse to sakene, skyldes nok nett- opp det at megler i saken fra 2020 hadde en konkret interessent som ikke ble fulgt opp, hvilket det ikke var i saken fra 2019. Listen over feil er naturligvis ikke uttømmende, men gir en viss indikasjon på hvilke feiltrinn som kan lede til erstatningsansvar for megler og meglerforetak. INFORMASJONSANSVARET I Rt-2008-1078 og Rt-2015-556 avsa Høyesterett hen- holdsvis informasjonsansvarsdom I og II. Ved disse avgjør­ elsene ble det fastslått at det gjelder et informasjonsansvar for takstmenn slik at også selgers eierskifteforsikringssel- skap (boligselgerforsikringsselskap) kunne fremme et direktekrav mot takstmannen og dennes ansvarsfor­ sikringsselskap for feil i taksten etter å ha utbetalt et prisavslag til kjøper. I HR-2016-2264-A var det sentrale spørsmålet om informasjonsansvaret også kunne gjøres gjeldende overfor eiendomsmeglerens forsikringsselskap for feil i meglerens salgsoppgave. I denne saken hadde eiendomsmegleren ute- latt informasjon om at det manglet brukstillatelse for deler av eiendommen. Molde kommune hadde gitt både selger og megler informasjon om at seksjonene krevde brukstil- latelse etter plan- og bygningsloven. Høyesterett viste til informasjonsansvarsdom II hvor det ble oppstilt 3 grunn- vilkår for et informasjonsansvar: «For det første må informasjonen ha vært villedende, og dette må skyldes uaktsomhet hos den som har avgitt informa- sjonen i en profesjonell sammenheng. For det andre må s­ kadelidte ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen. For det tredje må infor- masjonen ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte». Høyesterett slo fast at det er de samme hensynene som begrunner informasjonsansvar overfor en takstmann som overfor en eiendomsmegler. Dette har sammenheng med at salgsoppgaven i likhet med taksten er et grunnleggende og sentralt dokument for fastsetting av pris. Taksten og salgsoppgaven supplerer hverandre på en slik måte at kjøper får så vel informasjon om eiendommens tekniske tilstand som dens juridiske stilling. Konklusjonen ble dermed at også selgers eierskifteforsikringsselskap kunne fremme et direktekrav mot megler og dennes ansvars­ forsikringsselskap. OPPSUMMERING Det er altså helt på det rene at eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig for de feil vedkommende gjør ved ut- førelsen av sitt arbeid. Krav kan reises av både selger, kjøper og selgers boligselgerforsikringsselskap. Vurderingstemaet for ansvarsgrunnlaget er noe ulikt definert for krav fra selger og kjøper på den ene siden og boligselgerforsikringsselskapet på den andre siden, men essensen i begge vurderinger er nokså lik. Eiendoms­ megleren må ikke bare ha handlet i strid med det som etter lov, forskrift eller sedvane kan forventes av en megler. Feilen må også vurderes å være av en slik karakter at den ligger utenfor det spillerommet for feiltrinn megler har. Grensene for dette spillerommet er ikke alltid like enkle å trekke opp i praksis, og dette kan nok tenkes å være bak- grunnen for at det finnes en del rettsavgjørelser om temaet. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER