Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 31 «God meglerskikk er en rettslig standard som viser til bran- sjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighets- praksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet» (vår understrekning). Det interessante spørsmålet er dermed hvilke eksempler vi har fra rettspraksis hvor feil har vært innenfor det spille­ rommet man har som eiendomsmegler, og hvilke typetil- feller som leder til erstatningsansvar. HVILKE FEILTRINN ER INNENFOR SPILLEROMMET? Dommen inntatt i Rt-1995-1350 illustrerer terskelen for hva som kan anses som ikke-erstatningsbetingende plikt- brudd og uaktsomhet grunnet rimelige og relevante unn- skyldningsgrunner mellom megler og kjøper (selgers/ oppdragsgivers medkontrahent). Eiendomsmegleren ble nemlig frifunnet fra kjøpers erstatningskrav for at han ikke hadde oppdaget og opplyst kjøper om at underetasjen i huset manglet godkjenning for varig opphold. Bakgrunnen for frifinnelsen var at eiendomsmegleren var unnskyldelig i sin rettsvillfarelse vedrørende godkjenningen som krevdes for utleie av den konkrete hybelleiligheten. Videre vurderte Høyesterett om eiendomsmegleren likevel burde ha foretatt videre under- søkelser knyttet til den manglende godkjenningen av un- deretasjen og opplyst kjøper om dette, men den manglende undersøkelsen ble heller ikke karakterisert som erstatnings- betingende uaktsom: «Selv om det nok hadde vært ønskelig at Steen hadde vært mer oppmerksom ved befaringen, kan jeg etter dette ikke se det som erstatningsbetingende uaktsomt at hun ikke under- søkte nærmere om godkjenning av underetasjen». Dommen illustrerer altså at dersom det foreligger rime- lige og relevante unnskyldningsgrunner, kan eiendoms­ megleren gå fri til tross for at vedkommende har utvist kritikkverdig opptreden ved utøvelsen av sitt oppdrag. Et annet eksempel er Borgarting lagmannsretts dom inntatt i LB-2019-169235 som gjaldt profesjonsansvar mellom eiendomsmegler og selger (oppdragsgiver). Saken gjaldt selgers krav mot eiendomsmegler for økonomisk tap, og argumentasjonen var brudd på god meglerskikk ved salg av fast eiendom. Eiendommen ble først solgt til et utbyggerselskap off market for 20 000 000,- kroner, der- etter trakk selger seg fra avtalen og solgte den til en ny kjøper for 26 000 000,- kroner etter 6 måneder etter å ha avdekket større interesse for eiendommen. Utbygger­ selskapet gikk til sak mot selger, og fikk 6 000 000,- kroner i erstatning for positiv kontraktsinteresse. Selger snudde seg deretter mot eiendomsmegleren, og krevde dette tapet på 6 000 000,- kroner erstattet av eiendomsmegleren for påstått brudd på god meglerskikk. Spørsmålet for lag- mannsretten var om eiendomsmegleren hadde opptrådt uaktsomt ved den rådgivningen som ble gitt knyttet til å selge en eiendom off market, og under selve budgivnings- runden. En samlet lagmannsrett kom under noe tvil til at eien- domsmeglerens håndtering av oppdraget kunne kritiseres på flere punkter. Eiendomsmegleren burde gitt klarere råd knyttet til en alminnelig kjent risiko for lavere pris off market enn ved en ordinær budrunde. Eiendommens karakter og usikkerhet knyttet til mulig pris, talte mot å akseptere bud uten en ordinær budrunde, og megleren ble derfor kritisert på dette punkt. Megleren ble også kritisert for å bruke standardformuleringer som kunne gi selger inntrykk av at flere interessenter ville bli kontaktet. Lag- mannsretten mente imidlertid at de kritikkverdige forhold­ ene lå innenfor det spillerommet man har for feiltrinn uten at det medfører erstatningsansvar, og underbygget dette ved å vise til tre forhold. Lagmannsretten la for det første vekt på at meglers vurdering av hva som var mulig å oppnå av pris i markedet bygget på en tilstrekkelig bred vurdering ettersom budet tilsvarte maksprisen blant estimatene innhentet fra tre uav- hengige takstmenn. Det faktum at megleren ikke hadde kontaktet andre interessenter var dermed ikke erstatnings- betingende uaktsomt. Selv om det kun etter 6 måneder var mulig å oppnå en vesentlig høyere salgssum, ble det altså ikke tillagt avgjørende vekt i aktsomhetsvurderingen. For det andre la lagmannsretten vekt på at selger hadde fått tilstrekkelig informasjon om hva det innebærer å selge off market, og viste som eksempel til at selger hadde gitt et motbud på 22 000 000,- kroner. Til slutt ble det lagt vekt på at det er selger som skal ta valget – megler skal ikke ta valget for selger. Innholdet i rådgivnings- og omsorgsplikten medfører at megler skal legge frem ulike alternativer for selger, gi råd og anbefalin- ger, men etter lagmannsrettens syn inkluderer ikke dette en frarådningsplikt. Eiendomsmegleren burde formidlet konsekvensene av et off market salg på en bedre og mer inngående måte, men det som faktisk ble utført var likevel tilstrekkelig. Konklusjonen ble etter dette slik: «Samlet sett mener lagmannsretten at megler kunne opp- trådt annerledes, men er under noe tvil kommet til at for­ holdet ikke utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Meglers valg om å ha hovedfokus på et godt bud på hånden som var bedre enn de foreliggende takster tilsa, og formidle sitt syn på prisen, må antas å ligge innenfor et slikt spillerom for mulige feil som følger av rettspraksis og som ikke utløser erstatningsplikt». HVILKE FEILTRINN KAN LEDE TIL ERSTATNINGSANSVAR? I LG-2003-2375 hadde salgsoppgaven gikk uttrykk for at eiendommen, som bestod av fire leiligheter, kunne leies ut STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER CODEX Codex Advokat håndterer de fleste juridiske problemstillinger knyttet til eiendom. I tillegg til ren juridisk rådgivning, bistår vi i forhandlinger og utfører prosess­ oppdrag. Vårt mål er å senke terskelen for å kontakte advokat. Vi gir våre klienter minst én bekymring mindre. I tillegg til advokater og fullmektiger har eiendomsavdelingen i Codex også en eiendomsmegler. www.codex.no