Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

30 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 DE GRUNNLEGGENDE VILKÅR FOR ERSTATNINGSANSVAR For at eiendomsmegler skal bli erstatningsansvarlig må tre vilkår være oppfylt. Det må for det første foreligge ansvars- grunnlag. For det andre må skadelidte være påført en skade, normalt i form av et økonomisk tap. For det tredje må det påvises en rimelig og nær årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen/unnlatelsen på den ene siden, og tapet på den annen. Vi behandler kun ansvars- grunnlaget i denne artikkelen. PROFESJONSANSVAR I norsk rett er det klart at eiendomsmeglere tilhører en gruppe profesjonsutøvere som er underlagt profesjonsan- svaret. Det er flere yrkesgrupper som omfattes av dette ansvaret, slik som takstmenn, advokater, revisorer og ulike typer rådgivere. Profesjonsansvar kommer på tale når det utvises erstatningsbetingende opptreden ved utøvelsen av et yrke. Utgangspunktet er at profesjonsansvaret først og fremst er et kontraktuelt ansvar mellom profesjonsutøveren og oppdragsgiveren. Oppdragsgiver (selger) påberoper seg profesjonsansvar overfor profesjonsutøveren (eiendoms­ megleren) for skader som måtte oppstå ved utførelsen av et oppdrag. Samtidig er det også på det rene at profesjons- ansvar kan bli aktuelt overfor oppdragsgiverens medkontra­ hent (kjøperen), som altså innebærer et ansvar utenfor et kontraktsforhold. Den grunnleggende dommen om profesjonsansvar for eiendomsmeglere og takstmenn er inntatt i Rt-1995-1350. Høyesterett uttaler her at: «Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsom- hetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spille­ rom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatnings- betingende uaktsomhet.» I praksis innebærer dette at ikke all kritikkverdig hånd- tering av et oppdrag danner grunnlag for et erstatningsan- svar. Erstatningsansvaret statueres når adferden er utenfor det «spillerommet» man har for feil. Erstatningsbetingende uaktsomhet kan betegnes som klanderverdig adferd som avviker fra det man med rimelighet kunne forvente av en alminnelig god profesjonsutøver innenfor vedkommende bransje basert på en objektiv vurdering. I en slik vurdering er det aktuelt å se på hva som følger direkte av loven, standarden om «god meglerskikk» eller hva som følger av retts- og nemndspraksis samt kutyme i bransjen. Her må det være «summen» av alle feil som er avgjørende for om det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, eller om den kritikkverdige adferden er innen- for det spillerommet profesjonsutøvere har for å trå feil. Et gjennomgående moment ved aktsomhetsvurderingen er om megler har overtrådt lovpålagte plikter, hvor særlig eiendomsmeglingsloven kapittel 6 har en fremtreden plass. Etter § 6-3 har megler en plikt til å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Etter §§ 6-7 til 6-9 er det krav til undersøkelse, opplysning, kontraktslutning og gjennomføring av handelen. Hvis oppdraget utføres på en slik måte at lovbestemte plikter ikke oppfylles, vil det være et moment som taler for at oppdraget er utført på en klander- verdig og uaktsomhet måte – dette fordi oppdragsgiver med rimelighet kunne forvente at lovbestemte plikter blir overholdt av en alminnelig god eiendomsmegler. Det er imidlertid ingen automatikk i at brudd leder til erstatningsansvar, jf. særlig Høyesteretts dom inntatt i HR-2018-1234-A avsnitt 42 som omhandler god megler- skikk: STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER EIENDOMSMEGLERS ERSTATNINGSANSVAR Profesjonsutøvere er underlagt et strengt, ulovfestet profesjonsansvar for tjenestene de utfører. Det er ingen tvil om at eiendomsmeglere risikerer å bli erstatningsansvarlig både overfor selger og kjøper dersom oppdraget utføres på en uaktsom måte – dette er det såkalte «Profesjonsansvaret». I tillegg kan også eierskifteforsikringselskapene fremme krav mot megler og dennes forsikringsselskap basert på «Informasjonsansvaret». I denne artikkelen tar vi sikte på å gi eiendomsmeglere en pekepinn på hva profesjons- og informasjonsansvaret inneholder, og dele noen eksempler fra rettspraksis på når en klanderverdig utførelse av oppdraget har ledet til erstatningsansvar og ikke. AV TONJE B. ONSØIEN, ADVOKAT OG LARS-HENRIK WINDHAUG, SENIORADVOKAT, BEGGE I CODEX ADVOKAT TONJE B. ONSØIEN LARS-HENRIK WINDHAUG «I norsk rett er det klart at eiendomsmeglere tilhører en gruppe profesjonsutøvere som er underlagt profesjonsansvaret»