Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 29 En praktisk viktig regel ved overføring er følgende: dersom «…. festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om god­ kjenning, vert samtykke rekna som gjeve.» Grunneier kan derfor ikke utsette og trenere en overdragelse ved å utsette sitt samtykke. I både eierseksjonsloven og borettslagsloven har hhv. eierseksjonssameiet og borettslaget rett til å innkreve et gebyr ved eierskifte. Begge lover gir rett til å kreve et gebyr opp til fire ganger rettsgebyret. Formålet med bestemmel- sen er å plassere de kostnadene borettslaget eller eier­ seksjonssameiet blir påført ved et eierskifte hos den som har utløst kostnadene. I tomtefesteloven er det ikke gitt en bestemmelse som gir bortfester rett til å kreve et tilsvarende adminstrasjons- gebyr, vederlag eller liknende. Det er av den grunn nærlig- gende at lovgiver mente at overføring av festerett, i mot- setning til overføring av borettslag eller eierseksjonsandeler, ikke skulle tilsi at man kan kreve et gebyr. Det er også interessant å se på hvorvidt det var anledning til å kreve eierskiftegebyr for eierseksjonssameiet fra selger av en eierseksjon før det uttrykkelig ble tillatt i loven. Spørsmålet ble behandlet av Kommunal- og moderniseringsdeparte- mentet to ganger, se for eksempel uttalelse 17/1299-2, der følgende generelle uttalelse fremholdes: «Da det ikke foreligger lovhjemmel for å etablere eier­ skiftegebyr, må det foreligge et avtalerettslig grunnlag for dette. Som nevnt ovenfor kan ikke en slik særkostnad pådras den enkelte seksjonseier uten aksept av den som forpliktes til å betale gebyret». Som departementet påpeker følger det av sikker rett at det ikke uten hjemmel i lov eller avtale kan kreves vederlag, betaling eller et gebyr av en kontraktsmotpart. Dette utgangspunktet gjelder også for tomtefesteloven. Selv ikke det ubestridelig faktum at bortfester er påført kostnader som både saklig og direkte knyttet til en festers overdragelse, gir ikke bortfester rett til å kreve kostnader dekket. Et gebyr kan heller ikke begrunnes med at det har vært fast praksis for innkreving gjennom mange år. Bortfesters rett til å kreve gebyr ved eierskifte er ikke behandlet i domstolene og det er – så langt vi er kjent med – heller ikke annen praksis om dette. Av de grunner som påpekt over, er vårt klare standpunkt, at en bortfester ikke kan kreve et gebyr ved overføring av festerett. En av årsakene til at dette ikke har funnet sin løsning i rettspraksis, er antageligvis at gebyrene bortfester krever normalt er nokså lave, og bare utgjør en mindre kostnad av de mange ekstrakostnadene som påløper ved eierskifte av fast eiendom. Verken kjøper eller selger av en festetomt, er normalt interessert i å utsette salget eller komme i en konflikt som følge av et gebyr – som sammenliknet med kjøpesummen – er lavt. Mange gode praktiske og pragmatiske grunner tilsier at gebyret betales – og glemmes. Men om noen skulle ønske å få dette avklart og ønsker å utfordre en bortfester, heier vi på dere – og oppfordrer dere til å gi oss beskjed. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER BRÆKHUS Brækhus startet i 1929 med forretningsjus og eiendom, og vi har videreutviklet vår kompetanse i tiår etter tiår. Vår lange historie gjør at vi ikke blir skremt av store utfordringer. Vi er i dag et nytenk­ ende firma og våre klienter er alt fra store, verdensomspennende selskaper til små og mellomstore bedrifter. Vi har klienter fra de fleste bransjer i både privat og offentlig sektor. Kombinasjonen av fullservice advokatfirma, eien­ domsforvaltning og regnskaps­ tjenester gjør at våre advokater i eiendoms- og skatteavdelingene er spisset innen juridiske- og markedsmessige problemstillinger og kan dra nytte av kolleger med regnskapsmessig og eiendoms­ faglig ekspertise i en sømløs tjenesteleveranse mot klient. www.braekhus.no «Gebyrer krevd av bortfester som følge av festers overdragelse av festeavtalen er ikke lovlig. Bortfester kan bare kreve et gebyr ved eierskifte dersom det følger av festeavtalen at partene har avtalt en slik ordning»