Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

28 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 Mange av spørsmålene tomtefesteloven reiser knytter seg til kompliserte rettslige spørsmål; vanskelige avtale­ tolkningsspørsmål, grunnlovsmessighet og rekkevidden av de europeiske menneskerettighetene. Andre spørsmål knytter seg til spørsmål som kanskje ikke er like viktige, men som er svært praktiske. Temaet i denne artikkelen er et eksempel på det siste. I denne artikkel skal vi se på følgende problemstilling: Når avtale om salg er inngått og ny eier skal overta feste- tomten, krever mange bortfestere et gebyr for å godkjenne overdragelsen til ny fester og for å gi samtykke ved over­ føring av festeavtalen. Spørsmålet er om bortfesteren har rettslig adgang til å kreve et slikt gebyr ved overføring av festerett. Vårt klare standpunkt er følgende: gebyrer krevd av bort- fester som følge av festers overdragelse av festeavtalen er ikke lovlig. Bortfester kan bare kreve et gebyr ved eierskif- te dersom det følger av festeavtalen at partene har avtalt en slik ordning. For ordens skyld – og for allerede nå ta livet av en annen beslektet problemstilling: Det er ikke uvanlig at bortfester krever å få øke festeavgiften for å gi et samtykke til over- dragelse. At en slik betingelse ikke er lovlig, er åpenbart. Dersom bortfester har krevet en høyere festeavgift for å gi sitt samtykke til overdragelse av festekontrakten, vil en fester kunne kreve tilbakebetalt den forhøyede festeavgiften og kreve festeavgiften nedsatt. Eiendomsmeglere må aldri bidra til at bortfester kan sette opp festeavgiften ved et eierskifte med denne begrunnelse. OM GEBYR VED EIERSKIFTE Mange og store bortfestere krever betaling som en betingelse for å godkjenne ny fester. Blant disse er to av de største grunneierne i landet og to av de største bortfesterne i landet: Statskog og Opplysningsvesenets fond. Ved overføring av festerett til bebygd eller ubebygd tomt, krever Statskog i 2021, kr 3 200 pr tomt. Opplysnings­ vesenets fond krever kr 4 600 som et administrasjons­ vederlag før fondet godkjenner overføring. For både Statskog og OVF er gebyrene en betydlig inntekt. I tomtefesteloven er det gitt flere regler om overføring av festerett. Tomtefestelovens utgangspunkt er at fester har en ubetinget rett til å overføre festeretten til andre, se tomte- festeloven § 17. Bestemmelsen innebærer at en fester kan selge og overdra sin festerett uten at bortfester kan sette vilkår, blande seg eller nekte et salg. Loven har imidlertid ingen regel som tillater - eller forbyr - at grunneier setter betingelser ved en overføring, som f.eks. et gebyr. Er da et slikt vilkår lovlig? I mange festeavtaler er avtalt at bortfester må gi sitt sam- tykke ved overføring av feste. Det følger av tomtefesteloven at dersom det er avtalt en slik begrensning, kan en nektelse om å godkjenne ny fester bare gjøres gjeldende dersom det foreligger «saklig grunn». I praksis vil det svært sjelden foreligge noen saklig grunn for bortfester til å nekte over- føring av festeretten. Bare helt unntaksvis kan det tenkes at det foreligger saklig grunn til nektelse. At bortfesters samtykke kreves, innebærer ikke at bort- fester kan sette vilkår ved et salg. At fester nekter å betale et gebyr ved overføringen (eller å øke festeavgiften) ved overdragelse er ikke «saklig grunn». Bestemmelsen gir ikke bortfester rett til å hevde at fordi bortfester kan nekte overdragelse, kan bortfester gjøre det mindre; kreve et gebyr e.l. Vær oppmerksom på at fester etter loven, skal varsle bortfester om hvem festeretten er overført til, (også i de tilfellene bortfesters samtykke til overføring ikke er avtalt). Bakgrunnen for bestemmelsen er at bortfester må vite hvem som fester. Bortfester må vite hvem krav om feste- avgift skal sendes til. Det følger av loven at inntil slik varsel er gitt, kan bortfester kreve tidligere fester for festeavgift, selv om festeretten er overført. I dette ligger det at fester har en klar forpliktelse, oppfordring og egeninteresse i å varsle om et eierskifte. Bestemmelsen gir ikke bortfester rett til å sette vilkår eller kreve et gebyr. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER THOMAS ANDERSEN DAG MICHAEL BJERKLI TOMTEFESTE - GEBYR VED EIERSKIFTE Tomtefeste er et krevende rettsområde hvor meglere må ha oversikt over mange kompliserte regler. Tomtefeste har skapt mange tvister og skaper usikkerhet for selgere,kjøpere og eiendomsmeglere. AV THOMAS ANDERSEN, ADVOKAT/PARTNER OG DAG MICHAEL BJERKLI, ADVOKAT, BEGGE I BRÆKHUS ADVOKATFIRMA